九五之尊软包好还是硬包好

根据出让文件，朝阳酒仙桥组合地块总土地面积约15.7万平方米，规划建筑面积约28.3万平方米，规模体量非常大，而且包含多个元素块——R2二类居住用地、F3其他类多功能用地、B1商业用地、A61机构养老用地、A8社区综合服务设施用地、A514社区卫生服务中心用地、A334托幼用地。

2023年三季度以来，北京连续出台多项楼市新政。今年4月30日出台五环限购政策调整后，市场反馈较为明显，根据北京链家研究院统计，二手市场今年5月的带看量比4月增长近11%，签约量增长近32%，价格环比上月持平。其中受政策影响更为明显的五环外区域签约量增长幅度更明显高于五环内区域和全市平均水平。

九五之尊软包好还是硬包好在业内人士看来，本次出让土地包括了朝阳区北部酒仙桥、前苇沟、电子城三个重点区域的住宅、产业及配套用地，此举不仅对补足北部地区教育、养老、居住功能配套有显著提升作用，也能够促进片区职住平衡，满足民生实际需求。此外，本次土地组合供应是通过市场化手段引导具有资金及开发经验优势的房地产企业向城市运营商转变的一种新探索。

对于“住宅+产业+配套”组合出让土地的形式，合硕机构首席分析师郭毅表示，组合出让形式首先有利于增强地块成交的概率。其次，这也有助于相关部门能够按照北京新总规的规划，把各个城市地区板块应有的办公、商业等配套建设落实到位，实现双赢。通过引入产业用地和商业配套用地，可以吸引更多的企业和商家入驻区域，形成产业集聚效应。

酒仙桥地块12.5万元/平方米的销售指导价，此前一度引发市场热议。在业内人士看来，12.5万元/平方米的指导价，是对地块价值的自信，也是对未来市场的考量。

此次出让的组合地块中，酒仙桥和前苇沟地块均有住宅用地，而中关村朝阳园北区地块则位于望京北的电子城西区北扩区，规划为其他类多功能用地。据悉，孙河乡前苇沟3006-006等地块商品住宅销售指导价7.98万元/平方米，上下浮动8%；酒仙桥1019-0005等地块商品住宅销售指导价12.5万元/平方米，上下浮动8%。

对于普通购房者而言，此次土地组合中建筑面积近四成为城市配套，其中包括托幼、机构养老、社区综合服务与社区卫生服务等多重配套。这也意味着未来朝阳北部片区教育、养老、卫生等现实问题将得到有效解决，同时区域面貌与生活环境也将更加良好，对在这一片区工作、生活的人群带来显著利好。

“此次中建智地再次补仓，也意味着其对于整个金盏国际商务区的加持，同时也是对前苇沟片区未来前景的看好。”郭毅表示，中建智地可能会打造和中建璞园存在差异化的产品，吸引北京东部的购房客群更多地关注金盏金融商务区，关注前苇沟片区这样的低密度高端居住地产板块。

郭毅表示，中建智地可以充分发挥自身在产品打造上的特点和优势，结合文化地产的品牌标签，将带有中国传统文化内涵的产品落位到酒仙桥地块上，更好地帮助东四环片区形成高端居住组团的城市界面。

易居研究院研究总监严跃进认为，组合供地的方式能够更好地进行综合性的开发，对于北京土地供应的效率提升以及打造更好的综合性产品具有积极的作用。此次组合出让土地的形式，事实上要求开发企业采取“区域深耕、长期精耕”的开发策略，从单一的开发企业向城市运营方向转型，也是房地产发展新模式的直接体现。

此外，这次土地出让也会在酒仙桥、前苇沟地区形成定位不同、梯次明显、供给稳定的住宅产品，对整个朝阳北板块形成住宅“锚定”，有助于实现稳定的市场预期，解决购房者的后顾之忧。

北京链家研究院院长高原表示，在二手市场出现的边际改善，使得开发企业的信心增强。此次中建智地等联合体“大手笔”参拍动作，正是对北京、对朝阳北房地产市场坚定看好的实际表现。

高原认为，本次土地组合中出现的产业用地与配套设施土地对开发企业提出了更高要求。此次土地资金体量大、开发难度高，需要开发企业承担产业、要素导入的主体作用，才能够推动区域整体发展革新，也需要具有多重资源的调度、管理能力才能真正共享城市发展红利。

前苇沟地块位于五环外机场高速南侧，中建智地曾在2023年4月以40.4亿元的价格拍下前苇沟002、003地块，目前项目案名为中建璞园。地块周边的高端住宅项目较多，如九章别墅、远洋LAVIE、中海首开拾光里等。

北京商报记者注意到，酒仙桥板块近几年没有住宅供应，当前区域贝壳二手房挂牌均价5万—6万元/平方米，壹亮马挂牌价算是区域内标杆，二手房挂牌价格在9万—10万元/平方米。距酒仙桥地块约4公里的融创壹号院，开盘价在13.6万元/平方米。酒仙桥地块作为朝阳区的高价值区域，其售价处于较高水平，尽管有一定的浮动范围，但也反映了这些区域房地产市场的高端定位。