为此,俩人“蹲守”在物业办公室,软磨硬泡下才拿到了出租业主们的联系方式,接着或是打电话,或亮出身份证和党员证明上门拜访,甚至坐九号线跑到了松江,为已经搬出去的业主解答疑惑。“换电梯,怎么换,怎么筹集资金,都有一套书面资料,全部拿出来给他们看。”巫学民说。居委承担“背书”工作,朱莉彬随时在线,向打来电话确认的业主反复解释,“不是电信诈骗,不是电信诈骗,是真的”。
施工期间,整栋大楼仅有一部电梯供使用。为了不造成拥堵,业主之间达成共识,低楼层的年轻人走楼梯,平时要买菜的老人们错开上班的高峰期上下楼。蔡幼龙还记得,有一户业主自掏腰包买了几箱水给工人们解暑。
在上海,上世纪八九十年代建造的房屋属性复杂,不仅有商品房和售后公房,还有教会房、侨会房等。而维修基金制度正式成立于1998年,在这之前建造的房屋,维修基金究竟缴没缴、缴了多少,难以一一考证。
谈到新电梯,红枫公寓内的业主们可有话说了。相比于老电梯,新电梯的控制系统更为智能,按一次按钮,再也不会出现两部电梯同时响应并停靠在同一楼层的情况,电梯运行效率变高,业主们等待时间大大缩短。
在上海社会科学院副研究员李宗克看来,上海的城市化和商品住宅建设是从中心向外围逐步扩展的,中心城区商品房老化情况会更早出现,问题更突出,群众诉求强烈,能推动政府制定相关政策。有关补贴问题,不同区情况差异很大,中心城区财政是区级统筹,郊区镇一级政府则有更高自主性,很难制定统一政策。
蔡幼龙至今还记得,顶楼的一套房被多次转手,目前是出租状态,物业费还拖欠着。两次敲门无人应,蔡幼龙犯了难,得知租户是年轻人,下班到家晚,第三次上门,习惯早睡的蔡幼龙特意在深夜等待,最终等到了刚下班回家的租客。通过租客的租房平台,蔡幼龙才拿到现房东的联系方式。房东表示愿意出资,蔡幼龙还顺便替物业把拖欠的物业费一并收了。
该居委书记曾上门询问过一位业主,其房屋是业主向单位购买的售后公房。1994年5月,上海市人民政府实施了《关于出售公有住房的暂行办法》,允许员工把单位分的公房按照成本价或者较低的价格买下产权。
账户每进一笔账,叶天宇负责登记具体户数,并在业主群里实时更新进度。到了第二周,资金基本都到位了。在他看来,最后的几笔账来之不易,“背后不知道要做多少协调工作。”
2018年退休后,蔡幼龙使用电梯的频率增加了。他感到电梯在2019年之后大故障不断,“越来越严重”,出现过困人三四个小时、门打不开或是关不上、电梯晃动厉害、极速下坠等情况。
协调工作由蔡幼龙和巫学民负责,蔡幼龙负责高层(12到25楼),巫学民负责低层(2到11楼)。使用维修基金换梯,需四分之三业主同意。但对于自筹资金换梯,每一户业主的钱都不能少。
26岁的红枫公寓老了。一楼大堂里,白色的墙皮耷拉着,摇摇欲坠,部分楼层的地板瓷砖坏了补、补了坏,呈现出两三种不同的颜色。
具体到人,一位业主开户,另外两位业主掌握密码,第三位业主保管实体银行卡,第四位业主负责账目明细。其中,开账户既麻烦风险又高,开始没有人站出来,场面陷入了焦灼。
换梯,居民自筹资金,收钱难。倘若使用维修基金,也并非易事。新建商品房在房价逐步上涨的影响下,维修基金较为充足。而老旧商品房小区维修基金初始金额低,随着货币贬值和维修使用,余额难以支撑换梯工程。
“换梯后,房子不管是租还是卖,都有好处。”朱莉彬的话很现实,也比较奏效。换梯小组将各楼层分摊费用发在业主群,一周左右,95%的资金已汇入郭世鑫的账户。
另一个问题是,电梯厂家需收到50%的首付款才能动工,而维修基金使用规范明确规定,工程费用一般分4次付款,首付30%,再根据施工进度,按照45%、20%、5%付款,两者存在差异。
换梯工作开始之初,另一位住在中层的业主,曾公开在业主微信群内表示不同意换梯。这位业主曾在铁道局下属的机械所工作,熟悉电梯这类特种设备,蔡幼龙称他是“真正的电梯专家”。在他看来,两部电梯一直在做定期维保,总体上是可以运行的,且他认为,“电梯只要有‘验收合格标志’,就没有更换的必要”。
业主私底下向郭世鑫说明了情况。最早在购房时,二楼的六户居民统一表示不需要电梯,物业就把二楼的电梯关停了,二楼业主也无需缴纳物业费中与电梯相关的费用。后来,这户业主想要开通电梯,物业表示,需要二楼2/3业主同意,才能开通,当时有3户同意,3户不同意,于是作罢。再后来,另一户二楼业主也希望开通电梯,该户是两位年迈的独居老人,电梯成为下楼刚需。朱莉彬了解情况后,走访了三家不同意的业主,把其中一家说通了,才符合二楼电梯的开通要求。
15人中又选出7人成立专业评估小组,负责电梯的招投标工作。几轮讨论后,确定了4家电梯品牌,郭世鑫负责写招标书,蔡幼龙和巫学民多次前往市区,实地勘察已换梯成功的小区案例,“每一个品牌至少实地考察两家”。
“换梯”的呼声早在六年前就已经存在。住在5楼的李新今年80岁了,是红枫公寓的上一届楼组长。意识到电梯该换时,李新计划写一封要求更换电梯的信给居委,但因全体业主并没有达成共识,也就没了下文。
小时候,楼栋里的老邻居都认识叶天宇。自大学住校后,他回家的次数变少,工作以后更是早出晚归。但通过此次换梯,他重新找回了自己与红枫公寓新老邻居们之间的连接。
难题一个个被攻克,最后一关是遴选电梯品牌。众口难调,有人希望新电梯“高大上”,最好能有人脸识别或刷卡乘梯功能,有人期待能换上观光电梯,也有人想体验最新推出的电梯技术,比如钢带曳引技术。
一场招标会在蔡幼龙家召开,蔡幼龙将密封的招标书拆封,并拍摄视频,传到业主群里以示公正。在这场会议上,评估小组围绕不同品牌电梯的质量、价格、技术优势和服务态度等方面一一讨论,要经济实惠、性价比高、后期维保成本低。遵循“知情同意”原则,又将所有的招标信息以及最终选择的日立公司介绍公示在一楼大堂,供业主参考。
此前叶天宇、蔡幼龙和巫学民也曾就政策问题咨询过镇房管办,得到了同样的回复。“如果换梯有了相关的补贴和政策支持,做起来就会容易很多。”叶天宇说。
巫学民手机里保存了换梯过程中所有的资料。从一开始的“连石头也没有”,到最后成为虹桥镇首个成功换梯的高层住宅,巫学民认为“很难,但大家坚持下来了,好在也做成了”。如今,80岁的他搬去和女儿同住,换梯是他作为楼组长的最后一项工作。
2023年5月开始施行的《上海市电梯安全管理办法》规定,投入使用满15年的电梯可经评估后确定是否继续使用或者对电梯进行修理、改造、更新。然而,与多层住宅加装电梯相比,高层住宅换梯缺乏可参考的经验和细化的指导方案。
严格来说,他的观点也没有错,换梯小组成员们都能理解,但这样的观点放到电梯频繁出问题的现实里,有点“站不住脚”。郭世鑫认为,“条文依据只是一方面,居民的切身体验更加重要。”
据了解,近年来,多个区推出了区级层面的换梯指导政策,并明确相对应的补贴金额。但闵行区并没有相关政策。对此,区房管局表示,正会同市场局、财政局,探索以业主出资、政府补贴的方式,共同参与消除小区居民乘梯安全隐患,希望相关指导政策能尽快出台。
新梯正式启用时挂上的“大红花”至今没被拆下,它标志着一部运行26年的老旧电梯成功换新,以及一场耗时六年的换梯“攻坚战”,终于落下帷幕。
蔡幼龙在业主群里发起了一次征询意见的“接龙”,结果仅有50%左右的业主同意换梯。作为住宅的共用部分,电梯和消防水箱、外墙、水管等部件一样,若需维修或更换,费用一般情况下从大楼的维修基金内划扣。但当时,红枫公寓的维修基金还剩下七十多万元。根据相关规定,其中30%是保底红线,无法动用。一部普通电梯市场价在35万元左右,剩余的维修基金无法覆盖两部电梯的费用。
难点还不止于此。徐汇A小区的居委书记曾在其他小区任职时,主持过几次换梯工作。让他印象深刻的是,有些户主的维修基金账户余额竟然是0元,而维修基金的总账户在银行中根据户数被细分为多个子账户,若要使用,每个子账户都必须划扣相应比例。这也就意味着,0元户主们需要补缴,又给换梯工作增加了难度。
2021年底,蔡幼龙、李新、雷一峰等业主代表在雷一峰家开了一次会,讨论换梯事宜,其中提到“首先要检测,看结果”,换还是修,在当时并没有准确的答案。
按照房屋面积分摊?大家认为不合理。有业主建议,按楼层高低分摊,还有人认为应考虑每户人家的人口数。换梯小组认为,这些提议出发点都是好的,但太复杂。
“那我来吧。”郭世鑫站了出来。他并非没有以上的担忧,但长期的项目管理经验告诉他,“绝不能因为一个环节而耽误整体进度”。与换梯小组的其他成员相比,郭世鑫入住红枫公寓时间不长,但换梯工作推进至今,点点滴滴他都看在眼里。
几方沟通下来,朱莉彬发现,换梯牵扯到业主、物业、业委会、银行、电梯厂家等多方主体,彼此之间存在信息差。在他的牵头下,几方共同开了现场协调会,最终明确了维修基金换梯的流程和时间节点。
换梯小组分工明确,各司其职。蔡幼龙和巫学民是其中年龄最大的两位成员,都是老党员,也都是楼组长,深受业主们认可,负责与150户业主沟通。住在一楼的叶天宇虽然使用电梯频率不高,但从小生活在红枫公寓,对老房子和邻居们很有感情,本职工作又是会计,负责记账工作。郭世鑫从事与应急管理相关工作,对电梯也有所了解,负责招投标工作。此外,小组成员不乏熟悉建筑工程及法律的业主。
红枫公寓位于上海闵行区虹桥镇,共25层,每层6户。上世纪90年代初,城市化浪潮尚未席卷至此,这里还是虹二村王家弄的宅子。公寓于1997年破土动工。居民区副书记朱莉彬清楚地记得,那年他读初一,每次路过王家弄,看着高楼一点点被建造起来。1998年,业主们陆续入住。此后,虹二村变成了古北新城小区,后历经五期开发,直至2013年全部完成,而红枫公寓依然是整个小区最早建造的高层住宅。
在上海,多层住宅加装电梯工作推行至今已有13年,指导政策较为完善。而高层住宅换梯,目前并无全市统一的指导性政策。即便有换梯成功的小区案例,朱莉彬也认为“不适用”:所在区不同、小区不同、楼栋情况不同、业主们诉求不同,根本无法借鉴。
红枫公寓作为一栋26年的高层住宅,“面临的问题以后会越来越多,一定是一个新课题”。换梯开了个好头,叶天宇对未来充满信心。
《2023年上海市电梯安全情况报告》中提及2024年工作目标时表示,鼓励各区出台老旧住宅电梯更新、改造、修理补贴政策,督促指导业主大会、业主委员会动用住宅专项维修资金排除电梯故障隐患。
A小区这栋大楼的电梯已“服役”近二十年。维保人员带着记者走进电梯机房,电梯曳引绳在业主上下楼时被反复摩擦,发出巨大的声响。维保人员指了指这两部电梯,表示这是他目前负责的使用频率最高的电梯。“这栋楼业主太多,电梯使用比小区内其他楼栋甚至其他小区的楼栋更加频繁”,电梯运行几乎是24小时不停歇。
除去1楼的6户业主,剩下的144户居民里,最终只筹得了143户资金。始终不愿意交钱的是二楼的一户业主,换梯工作小组反反复复做工作,依然啃不下这块“硬骨头”。
公开报道显示,截至目前,上海换梯成功的小区大多由物业或业委会牵头开展换梯工作。但当时红枫公寓的业委会正值换届,物业也并不是业主们心中的最优选。让物业主导来选择电梯品牌和规划资金,业主们颇有顾虑。
同样是二楼,为何他的诉求没被满足,别人的诉求就能被满足?这让最早要求开通电梯的二楼业主“耿耿于怀”,所以到了换梯时刻,他不愿意出资。
“即便除去1楼的6户,向144户业主逐一筹钱,也是非常难的。如果有极个别人不愿付钱,有可能影响到其他人,都跟风不付钱了。”在基层工作多年的朱莉彬深谙这个道理。虽然无论维修基金还是自筹资金,都是业主自己的钱,但前者是买房时已经交付的,后者是要“老百姓从口袋里掏钱”,并不容易。
去年11月,居委牵头成立了换梯工作小组,也曾召集“三驾马车”召开过一次换梯工作会议,物业方负责对接电梯检测机构,原计划于今年春节假期后检测,至今没有后续。记者两次走访后了解到,小区换了物业经理,新就职的经理表示对此事并不知情。
得到肯定的回复后,红枫公寓的业主们决定先使用维修基金更换第一部电梯。维修基金由物业方代理记账,资金使用需物业审批、签字,同时开户银行也要参与审价,流程较为繁琐,而疫情又耽误了进度。巫学民对此不理解,情绪激动下与物业方产生争执,“用业主自己的钱,为什么还要等这么久?”甚至还有业主质疑,“这难道不是一种官僚主义吗?”
当时正值疫情,工作小组的开会地点和方式,都比较随意。有时在蔡幼龙家里,就是就在排队做核酸时抽空聊上几句。每次开会的内容,蔡幼龙都会记录,一开始写在A4纸上,后来写在初中英语练习簿上,经常翻看,纸张都有些泛黄了。
今年5月发布的《2023年上海市电梯安全情况报告》显示,截至2023年底,本市投入使用超过15年的老旧住宅电梯占住宅电梯总量的29.95%;投入使用超过20年的老旧住宅电梯占住宅电梯总量的12.18%。
最近,叶天宇和蔡幼龙正忙着给新电梯安装不锈钢防护板。小区的其他多层住宅楼正在推进加装电梯工作,他们找到朱莉彬,希望“搭个便车”。
大大小小的会开了近30场,完整的工作流程逐渐确定:征求业主意见、确定资金筹集方案、咨询居委和物业相关流程、调研电梯厂家、准备电梯招标投标的手续、完成评标并公示、厂家施工、市场监督管理局验收。
换梯过程中,每一个共识的达成,都包含了多次讨论协商。换梯小组中,最辛苦的要数蔡幼龙和巫学民等几位核心成员。“换梯流程大同小异,但要有一群‘关键少数’,愿意站出来,带领大家屏住一口气坚持到底,即便遇到各种问题,但心要齐”,朱莉彬认为,这是关键所在。
重担最后还是落在了业主们自己身上。在朱莉彬的牵头下,2022年7月,经全体业主投票推荐并公示,红枫公寓成立了15人的换梯小组,蔡幼龙、叶天宇、郭世鑫等人均在其中。
转折点发生在2022年疫情封控期间。长时间居家、上下楼做核酸、搬运物资等因素让业主们感受到了电梯的重要性。究竟是换还是修?老电梯的原厂家已倒闭,维修时用到的重要配件需要从外地调货,成本高,加之维修频率逐月上升,有意向换梯的业主们认为,与其小修小补,不如一次性解决问题。
当公共利益与个人利益产生冲突时,业主们是否愿意让步?“三驾马车”中,谁愿意主导换梯工作,并坚持推进到底?这些都是换梯是否能成功的关键因素。在上海,像红枫公寓一样需要更换电梯的高层住宅数量很多,但并不都能成功。
隔着一条蒲汇塘,古北新城的对面就是徐汇区。两公里外的徐汇A小区,也面临着高层换梯的难题。自去年下半年起,该小区内一栋建造时间最早的大楼电梯频繁出现故障:电梯下坠后冲顶、面板按键失灵、电梯门无法关闭并发出刺耳鸣声。
业主表示单位最早交过200元维修基金,并拿出当时的收据。“这200元无法判断是不是维修基金。即便是,那也是20多年前交的,大楼小修小补到现在,也所剩无几。”居委书记表示。
电梯老了,就像人一样,什么毛病都出来了。住在15楼的蔡幼龙是红枫公寓的楼组长之一,今年73岁。几年前,他被困在电梯里,轿厢内手机信号弱,只能通过电梯内的无线通话联系物业,物业联系维保工来开门才得以脱身。在密闭空间里,蔡幼龙竟然不感到害怕,“毕竟电梯关人的情况发生过,大家最后都能安全出来。”有一次,一位老人出门没带手机,也不懂如何使用无线通话,许久未归,家人以为出了什么事,找了一圈,才发现是被困在电梯里。
一部电梯使用维修基金,另一部通过业主自筹资金来解决,这是换梯小组确定下来的方案。此后,叶天宇、蔡幼龙和巫学民去了一趟镇房管办,询问业主自筹的方式是否合法合规,他们担心有关部门不认可,导致最后电梯验收不通过。
最近,业主们开始考虑起电梯未来的“养老金”。目前,红枫公寓所剩的维修基金不多了,后续电梯维修,或是其他大楼需要维修的地方还有很多,钱不够用时,全体业主只能补缴维修基金。
红枫公寓的换梯经验正在古北新城内被复制。39号楼金榈公寓和红枫公寓是“姊妹楼”,建造于2000年前后,外观看上去比红枫公寓新一些,但电梯也“上了年纪”。两栋楼的特征和布局相似,该楼业委会成员向红枫公寓换梯小组取经,目前该楼第一部电梯的换梯工作正处于维修基金审批阶段。
四年后,更换电梯又一次被提上日程。李新的朋友、同样也是楼组长的雷一峰请女儿代笔写了一封信给居委会和业委会。但诉求还是被搁置了,原因依然是电梯的老旧没有让所有业主都感同身受。
去过房管办的可不止换梯小组成员。成功换梯后,朱莉彬才得知,曾有业主也去过镇房管办,询问工作人员古北新城自筹资金换梯的事宜是否真实存在。
多年的基层工作让朱莉彬意识到,发动居民主动参与公共事务是提升居民自治能力的关键。“平时大家各忙各的,通过这次换梯,业主们彼此才有更深的了解。”在他看来,如何把商品房小区变成熟人小区,是作为基层居委党组织需要认真考虑的问题。
使用维修基金要等,可换梯工作不能停下,业主自筹费用更换的另一部电梯被提上日程。对于这场从零开始的换梯,最困难的环节才刚刚开始。
周边小区的居委书记也曾向朱莉彬请教经验。朱莉彬将流程与所有换梯的公示模板发给对方,“换梯不像加梯,连公示都有模板可借鉴。我们在最初起草时,每一个字都经过反复斟酌,毕竟盖了章公示,要对内容负责。”
对于来之不易的新电梯,业主们格外爱惜。蔡幼龙拿着抹布,弯着腰,把新电梯擦得锃亮。楼里有两户人家装修房子,要用新电梯运送建筑材料,有业主买了隔板安装在轿厢内,防止新梯不被剐蹭。
在担任居民区副书记前,朱莉彬曾在镇房管办工作。他理解部分业主对维修基金的顾虑。他向业主们反复解释,形容自己就像一台“复读机”。但老旧电梯的更换工作,关系到150户业主的乘梯安全,已经等了六年,真的不能再等了。
地理位置如此相近,为何在政策待遇上存在差异?面对业主的疑问,红枫公寓业委会主任咨询了区房管局,得到回复称,针对换梯,目前上海市可供参考的政策文件是《关于推进本市老旧住宅电梯修理、改造、更新工作的实施方案》。该文件仅为指导文件,意味着各区可根据实际情况自行决定是否提供政策或资金支持。
leqee官网登录入口1989年,在一场高层住宅问题笔谈会上,全国各地的专家们就“中国是否应该发展住宅高层化”展开讨论,其中被频繁提及的问题是高层住宅的“命脉”——电梯。
针对目前上海老旧小区高层住宅的换梯难题,李宗克建议,可参考老旧小区加梯工作形成相关制度文件,推动完善各项工作机制:一是对街镇相关部门、居民区、物业公司、业主等各方的权责制定清晰的规范。二是提供法律、标准、技术、财务等方面的规范指引和平台支持,保障工程质量,确保资金安全,便利各项流程。此外,不同区、街镇对老旧小区的物业管理有相关的补贴政策,一般很少覆盖到商品房小区。建议参考既有补贴政策,对小区进行合理分类,对是否补贴和补贴额度做出规定。
但在部分业主看来,这并不是问题关键所在。一位换梯小组的成员向记者表示,这栋楼换梯成功的可能性不大,“一是哪里来钱?二是200多户的意见,怎么统一?”该楼栋维修基金和红枫公寓一样,也只剩下70万元左右,意味着需要居民自筹费用换梯。即便还没进行到这一环节,前一任物业经理表示,“通过日常沟通,让二楼的八户业主都出钱,可能性不大”。
反复讨论后,换梯小组决定参考上海有关加装电梯的指导文件,根据楼层来分摊,并进一步将文件中各层出资费用百分比简化:以100%为基准,根据楼层高低上下浮动,楼层越高,要分摊的费用越高,但最高不超过10%,最低不少于5%。
业主们签下确认书后,换梯工作尘埃落定。去年夏天,设备和工人进场施工,红枫公寓的保安朱师傅清楚地记得,巫学民和蔡幼龙轮流“站岗监工”。“说是监工,其实也不算,我们都是外行人。”两位老人自嘲道。他们朴素的想法是,有人在现场就可以及时沟通,提升工程效率,邻居们就能早一点坐上新电梯了。
徐汇区于2020年推出《关于加快推进徐汇区老旧住宅电梯更新的工作方案》。其中提及,“凡是经过评估需要更新、改造的电梯,由政府补贴30%的资金。”
了解原因后,换梯工作小组也表示理解。蔡幼龙和巫学民当时还表示,这户的钱他们自掏腰包来垫。不过最终换梯总金额有所盈余,这户人家的钱也顺利解决了。
“每次进电梯都有一种‘赌博’的心态,祈祷不要出事”,住在一楼的叶天宇偶尔也有乘梯需要,他理解住在高层业主的心情:如果每天上班坐电梯都如此焦虑,那这一天会是个糟糕的开始。
有业主提出,由居委会来管理,朱莉彬觉得不妥,其中牵涉到法律风险和监管问题。又有业主提议,由业委会来管理,但法律规定业委会仅有权管理维修基金。考虑过多种办法后,换梯小组认为,应参考加装电梯的资金管理模式,由换梯小组的业主代表们共同管理。