硬于海谈周比利

《中华人民共和国民法典》规定，建筑物内的公共部分属于全体业主共有。《物业管理条例》规定，业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。“‘房改房’的情况相对特殊，公共区域产权可能仍归属产权单位，这需要结合具体情况来分析。”张自豪律师解释说，但物业公司作为受托管理机构，其职责仅限于管理和维护，无论公共区域产权归谁，物业都无权擅自对公共区域进行占用或限制使用。

8月26日一场大雨后，记者来到张女士家中，一进门就注意到客厅墙面上糊着几张白纸。“墙上发霉了，遮盖一下。”张女士说着，把白纸撕下来，露出的墙面凹凸不平，上面覆盖着一层黑色霉斑。她解释说，之所以凹凸不平，是她自己把发霉严重的墙面铲掉了，尽管进行过处理，大片霉斑依然很难彻底清除，墙上还是能明显看到斑斑点点。

张女士家中一半墙面贴着壁纸，剩下一半刷着白漆。“客厅、主卧、次卧……大部分刷白漆的墙面，都是以前发霉的重灾区。”她解释说，由于发霉太严重，2023年供暖季后，属地协调物业，撕掉壁纸，做了修复。“可发霉的病根没治好，光刷漆没用，霉斑还会再长出来。”

张女士说，44号楼是建成于1988年左右的老楼，原产权单位早已破产，产权移交给现产权单位，并由其旗下一家物业公司管理。她告诉记者，44号楼底层一共8户，其他邻居家也有发霉情况，居民认为病根很可能出在地下室。“小区共有10栋楼，只有44号楼建有地下室。地下室常年积水，墙面潮湿，解决积水才能治病根。”

小区地下室，物业能不能上锁？记者就此事咨询了北京京师律师事务所律师张自豪。他介绍，小区地下室分为普通地下室及人防工程，根据现行法律法规的规定，物业公司在这两种情况下的管理权限有所不同。

隔着门口的玻璃，能清晰看到通往地下室楼道的墙壁有大片开裂脱落，楼梯上放着抽水用的水带和几双雨鞋，地面湿乎乎的，有积水痕迹。从地下室外天井的缝隙向里看，也能清晰看到天井里存有积水。从居民提供的视频照片资料来看，地下室内部也有大面积墙皮开裂脱落，房顶大片洇湿。

多位居民表示，朝阳区住建委在给居民的回复中明确指出该地下室为人防空间，属地也表示会持续协调物业对地下室进行巡检，“现如今连进入地下室都如此困难，如何及时发现人防空间存在积水，做到及时抽排？”

作为人防工程的地下室，根据《中华人民共和国人民防空法》的相关规定，其使用和管理必须经过人民防空主管部门的批准和监督，任何组织和个人不得进行影响人民防空工程使用或降低人民防空工程防护能力的作业。张自豪律师说：“如果是人防空间，无论业主、产权单位还是物业公司，在未取得相关授权或审批的情况下，都无权擅自上锁或限制使用。业主有权依法维护自己的知情权和监督权。”北京日报报记者 鹿艺佳 文并摄

记者现场看到，楼道里和楼门外都有进入地下室的通道，但通道均被上锁。通道门口贴着一张印有“人防地下室禁止入内”的A4纸。刘先生说，以前地下室的门也掩着或是上锁，但居民可以随时拿钥匙进去查看。直到今年6月，物业张贴了该通知，开始对出入口严加管理。

“可到了6月5日，地下室又出现很深的积水。”刘先生叹了口气。6月27日，朝阳区住建委联合区房管局、管庄乡、城管委，工作人员到居民家及地下室开展调查，提出居民家墙面有水可能是室内外温差造成的墙体结露现象。相关回复称，2023年该地下室曾发生过漏水，因在地下室0.25米厚度的人防混凝土结构顶板上，仍有0.5米左右的覆土，地下室内积水不会侵入到住户屋内。此外，地下室为人防空间，因年代久远，地下室内供热管线已废置多年。地下室的管线未发现漏水现象。

一名物业工作人员表示，业主不能进入地下室。“连我也进不去，想进去得向公司上级汇报，不批准不能进。”居民提出希望工作人员帮忙申请，工作人员表示已经申请，但回复是“不行”。

但对这一解释，刘先生等居民并不认可。刘先生表示，地下室积水问题已存在多年，不光有管线往下漏水，还有地面往上返水。每次处理完，过不了多久还会再次积水。

2023年1月，居民拨打12345市民服务热线反映地下室积水和家里墙面发霉的问题后，物业曾回复称，地下室漏水导致墙体被泡，主要原因是楼体建筑年代久远，地下部分楼体外防水老化，雨季会向地下室渗水。想要彻底解决需申请专项维修资金对楼体外防水整体实施更新改造。物业将加强地下室巡查，发现积水及时清扫、抽排。

硬于海谈周比利“地下室总是泡在水里，我住一楼，家里墙面都发霉了。”近日家住朝阳区管庄西里44号楼的张女士向本报反映，地下室已渗漏多年，各类原因都排查过，问题始终没有得到解决，最深时积水没过膝盖。居民想前往查看情况，却被物业以“人防地下室禁止入内”“需向上级申请”为由阻拦。“进不去，看不着，心里更不踏实了。”小区地下室为何上锁？频频积水原因为何？记者前往探访。

对于居民质疑，物业工作人员并未明确答复，仅称“这是规定”。截至8月28日，记者多次尝试联系该工作人员所说的“上级”，都被告知“现在不在”。记者又咨询了属地管庄乡及管庄西里社区，工作人员均表示需要与物业沟通。

一个月后，居民再次反映该问题时，回复内容却变为：社区、物业及第三方专业机构已探查漏水点，但由于楼房建造年代久远，“无法准确确定渗水原因”。刘先生说，当时社区及物业曾多次到家中查看，底层与地下室间存在夹层，因此曾认为可能是夹层中的暖气管道漏水。“施工人员挖开卧室地板，对夹层管线进行了排查，但结论是并无漏点。后来物业又排查出卫生间存在渗漏，可能是家里的水漏到了地下，也进行了修复。可这一系列操作，都没治好地下室的积水问题。”

居民刘先生回忆称，早在2015年左右，地下室就开始出现积水。每次出现积水，属地和物业会来抽排，但没过几天就又出现渗漏，严重时积水能没过膝盖。

刘先生说，今年5月，地下室内又出现大片积水，深度没过脚面。5月底，属地管庄乡“吹哨”多家单位，与居民召开协调会。工作人员对发现渗水的四单元外墙管道进行维修，对二单元居民家地漏裂缝进行修复，并对夹层处进行打孔作业。维修后，积水情况有所好转。

8月26日，物业公司一名工作人员称，管线问题一直在排查，发现漏点会及时处理，也会及时抽水。但因为有的地方返水，每次抽完水，过几天又会有水冒出来，水是哪儿来的，到底什么原因，一直没有查清。

张女士说，这面墙早在2019年就开始发霉。后来越来越严重，墙皮开裂，霉斑从墙脚蔓延到开关面板附近。2023年供暖季结束后，物业对家里进行过修补，重新粉刷了墙面，还加进去了一些防水材料，她以为问题终于得到解决，但没想到仅一年过去，2024年供暖季结束后，墙上又开始发霉。黑色的霉斑再次从墙脚处往上蔓延。