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江苏博冠体育科技发展有限公司北京东城金鱼池地块之所以如此受关注，一方面是区域内许久没有新增住宅用地的供应，上一宗住宅用地还是2017年6月成交的永定府地块。另一方面，东城金鱼池地块突破此前北京土拍规则的15%溢价率限制，将土地拍卖的溢价率提高至25%，并实行阶梯定价方式。

除地块自身迷你外，东城金鱼池地块也突破此前北京土拍规则的15%溢价率限制，最高可达25%。出让文件显示，该地块起拍价为2.7亿元，设定土地合理上限价格约为3.38亿元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场摇号方式确定竞得人。

从北京发布的2024年度第二轮拟供应商品住宅用地清单中可以看出，其中涉及的23宗地块中，八成以上地块位于轨道站点周边等交通便利及配套成熟的地区。区位优势叠加政策利好，有效带动了房地产市场的复苏。

北京在6月26日下发通知，明确下调首付比例、贷款利率等一系列楼市政策，北京商报记者也走访多个新房楼盘，在北京政策调整的带动下，购房者的买房意愿进一步释放，楼盘到访量和签约量都呈现翻倍增长趋势，多位销售经理向记者表示，许多此前持观望态度的购房者，在北京下发通知的首个周末来到售楼处，完成购房合同的签订。

对于市场的迅速反应，易居研究院研究总监严跃进表示，优质的产品才能受到购房者的青睐，此次北京溢价率的提高，将有助于吸引更多的房企参与土地拍卖，增加市场的竞争程度，在激烈的市场竞争中，房企将更加注重产品的创新和品质的提升。这将有助于推动整个行业的产品升级和品质提升，最终让购房者能够住上更为舒适的新房。

东城区已经多年没有新增住宅用地供应，上一宗住宅用地还是2017年6月成交的永定府地块。如今这样一宗迷你型地块成交，拿地企业也并非耳熟能详的房企，未来会拿出怎样的产品，还需要进一步观望。

对于高于周边新建房销售价格1万元/平方米指导价的金鱼池地块来说，未来市场表现会如何？对此，合硕机构首席分析师郭毅表示，金鱼池地块位置处于核心区，相比中信国安府、中信城五期15.1万元/平方米的销售指导价，还有一定的上涨空间，所以从住宅去化的角度说，不会有特别高的难度。

对此，岳微也表示认同，土拍规则的调整，阶梯式定价规则，有助于实现最大化土地价值，也为开发企业打造“好房子”给予支持。

供应上多推优质地块，叠加政策上降低房贷利率、降低首付门槛，这些都将进一步激发市场需求。在业内人士看来，通过土地供应计划的优化和调整，增加优质地块的供应，不仅能够吸引更多的房企参与竞拍，还能够激发市场活力。在房地产行业去库存的背景下，一些“压箱底”的优质地块将会陆续推向市场。

随着溢价率的提升，该地块的销售指导价也相应作出了调整，最高可达15.1万元/平方米。据悉，该地块将未来商品住房预售指导价设定为三档，当溢价率在15%以内时，未来商品住宅预售指导价为13.9万元/平方米；当溢价率在15%—20%时，预售指导价为14.3万元/平方米；当溢价率超过20%时，预售指导价为15.1万元/平方米。三档指导价的具体价格均可有8%的上下浮动。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，东城金鱼池地块首次突破15%溢价率上限，达到最高25%，这是北京自2021年第二批次集中供地以来，首宗突破15%溢价率限制的地块。此外，销售指导价也根据不同溢价率实行阶梯定价方式，更好地实现了土地价值最大化。

“从位置上来看，地块地理位置优越且极具稀缺性，地块位于东南二环内，距离天安门约2公里，距离天坛公园仅350米。”北京链家研究院分析师岳微表示，周边轨道交通有地铁7号线桥湾站和8号线珠市口站，南侧紧邻天坛公园和学校，纵享首都功能核心区交通、教育、生态多重资源。北京商报记者注意到，像金鱼池地块这种位于北京市核心区、交通便利且环天坛地带的住宅项目，还要追溯至2003年由北京金隅嘉业房地产开发建设的“天坛公馆”。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪指出，在行业整体信心不足的情况下，当前土拍市场时有高溢价地块出炉，也是在为市场信心注入新动力，或能激发更多房企的拿地热情，这也是市场复苏过程中的一个个小亮点。房企资金压力暂未完全改善，拿地仍以谨慎为主，但不乏核心一二线城市的优质地块出现火热局面。

根据出让文件，东城金鱼池地块土地面积约为3027.63平方米，地上建筑规模5550平方米，用地性质为F2公建混合住宅用地，其中住宅建筑面积约1700平方米，商业建筑面积约3850平方米，并且要求开发商自持20年。

二环内，天坛公园北侧附近有地铁7号线桥湾站，东城金鱼池地块真正处于核心地段。但地块本身可供开发面积并不大，建筑规模仅5550平方米，且为F2公建混合住宅用地，未来入市住宅产品并不会太多。东城金鱼池地块也是近年来北京三环内罕见的迷你型地块。

根据贝壳找房数据来看，金鱼池地块周边小区，如前门前、金鱼池西区、金鱼池东区等小区，二手房挂牌价格在8万—11万元/平方米区间内。北京城建·天坛府、永定樾等二环外新建住宅，在安居客官网上显示，售价为13.9万元/平方米。