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在7月1日举行的“中指市场形势及企业研究成果分享会”上,中指研究院分析师孟新增指出,2024年上半年,各地政策优化力度增强,央行“5·17”新政后,多地快速落实降低首付比例、取消商贷利率下限、降低公积金贷款利率等,明显提振了市场信心,带动购房需求释放。

中指研究院监测数据显示,6月,上海新建商品住宅成交10505套,成交面积115.8万平方米,新房平均价格53358元/平方米,同比上涨4.27%。

中指研究院数据显示,上半年,全国100个城市二手房价格累计下跌3.61%;6月平均价格为14762元/平方米,环比下跌0.73%,环比已连跌26个月;同比下跌6.25%。6月,全国100个城市二手房价格均环比下跌,其中常州、东营等17个城市,环比跌幅均超过1%(含)。

另据克而瑞监测,6月,30个重点城市商品住宅供应量和成交量环比分别增长7%和2%,高于一季度月均的三成以上。不过,上半年累计成交量同比下降41%,降幅收窄2个百分点。“6月,受房企年中冲刺业绩和核心一二线城市新政落地影响,供求环比持续增长,延续弱复苏走势。”

“国务院常务会议已明确未来政策方向为‘去库存’‘稳市场’,新一轮支持政策或逐渐开启。”孟新增表示,下半年,在政策优化带动下,一线城市新房成交规模有望温和修复,随着高基数因素减弱,二线、三四线城市新房成交面积同比降幅或明显收窄,下半年,部分核心城市有望逐渐筑底企稳。

中指研究院百城新建住宅价格指数对十大城市(北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、武汉、南京、天津、重庆)样本(以下简称十大城市样本)的调查显示,今年6月,10大城市新建住宅平均价格为30122元/平方米,环比上涨0.21%;其中,8个城市环比上涨,2个城市环比下跌。

具体来看,新房价格环比上涨的城市中,上海和武汉分别以0.53%和0.39%的涨幅,居前两位,紧随其后的天津环比涨幅为0.32%,成都、重庆(主城区)新房价格环比涨幅均在0.1%到0.2%之间。同比方面,成都、上海、杭州、南京、北京等8个城市新房价格同比上涨,深圳和重庆(主城区)同比下跌。

“未来,核心城市二手房市场仍将占据主导地位,此趋势不会改变。”诸葛找房研究院分析指出,6月是今年二手房市场的“分水岭”,在新政助力下,叠加去年的低成交基期,预计下半年量价表现均好于上半年,同比止跌转升,全年整体呈现前低后高局面,“但房价不会呈现大幅上升,跌幅会收窄。”

中指研究数据显示,上半年,全国100个城市新建住宅价格累计上涨1.24%,其中6月平均价格环比上涨0.15%,同比上涨1.50%。6月份,新房价格环比上涨城市个数为9个,较上月减少5个;价格环比下跌的城市个数为35个,较上月减少5个;26个城市价格持平。

上半年,十大城市样本二手房价格同样处于下行通道,环比下跌0.71%;其中,武汉二手住宅价格环比跌幅最大,为1.23%;南京、北京、重庆(主城区)、天津和上海,环比跌幅均在0.7%~1.0%。

中指研究院数据显示,今年前5个月,25个典型城市二手房成交套数同比下降12.9%,新房和二手房累计总成交套数同比下降26.5%,其中二手房成交占比提升至64.5%;6月(6月3日~30日),25个典型城市二手房周均成交套数较5月周均增长14.5%,较上年同期增长24.1%。

比较来看,据中指研究院监测,6月,北京新房成交3870套,新政后的6月27日至6月30日,新房成交套数为1224套;深圳新房成交2927套;上海新房成交10505套。

成交量方面,上半年,全国100个城市新房成交面积同比下降约四成,6月降幅收窄至两成。二手房成交表现好于新房,前5个月,重点25城二手房成交量同比下降13%,6月同比转增。

另据杭州贝壳研究院统计,6月,杭州二手房网签量达到8849套,环比提升7.2%,同比增长68.3%,二手房成交已连续4个月突破8000套。

其中,一线城市新房成交量环比增长17%,韧性显著好于二三线。尤其是上海、广州和深圳,环比增幅均在两成以上,6月成交量显著好于一季度月均成交量;二三线城市成交量环比微降1%,同比下降30%。

在成交量方面,据中指研究院统计,上半年,全国100个城市新建商品住宅月均成交面积同比下降约40%;6月,新建商品住宅成交面积环比增长约10%,同比降幅收窄至约20%。

例如,6月27日,中海·顺昌玖里&恒昌玖里风貌别墅开盘,29.8万元/平方米的价格,刷新了上海新房均价的历史纪录,49套房源当日售罄;6月3日,宸嘉100·嘉佰道开盘推出422套房源,备案均价10.4万元/平方米,开盘不久即售罄;6月24日,均价约14.5万元/平方米的静安昌平云岸开盘,符合购房要求的认购客户达到942组。

尽管价格下降,但在成交规模上,二手房明显好于新房。具体来看,据中国房地产业协会官网数据,6月,上海二手房总成交量达到26374套,是自2021年6月以来首次突破25000套;北京二手住宅网签量14987套,创15个月来新高,环比增长12%,同比增长29.1%;深圳二手住宅成交4172套,创近38个月来新高,同比增长73.3%。

不过,热点城市如西安、成都等地,尽管市场热度微降,但仍处于相对高位,单月成交规模均在80万平方米以上,位列二三线城市单月成交规模TOP3,与一季度热度持平,累计同比降幅均在三成以内。

什么品牌的冰箱质量好今年上半年,新房市场和二手房市场分化态势进一步显现。据中国房地产指数系统百城价格指数,上半年,全国100个城市新建住宅价格累计上涨1.24%;6月平均价格为16421元/平方米,环比上涨0.15%,涨幅较5月收窄0.1个百分点,同比上涨1.5%;上半年,全国100个城市二手房价格累计下跌3.61%;6月平均价格为14762元/平方米,环比下跌0.73%,已连跌26个月。

“‘以价换量’带动二手房销售表现持续好于新房,高基数下,前5个月,重点城市二手房成交量同比下降12.9%。6月以来,二手房周均成交套数较5月周均增长14.5%,较上年同期增长24.1%。”孟新增分析指出,上海、深圳政策优化后,市场情绪明显向好,二手房成交规模保持高位。

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另据克而瑞的数据,从65家典型房企的情况来看,2024年上半年融资总额为2131亿元,同比下降37%;从季度表现来看,一二季度分别同比下滑了41%和32%。

在6月份的股东大会上,龙湖集团管理层透露,公司在拿地策略上“以销定支”,严守刻度,优中选优,把握好投资节奏,高度聚焦在一二线高能级城市。

“房地产投资规模主要与拿地、施工有关。当前,房地产企业施工面积、拿地规模在持续下降。国家统计局数据显示,前5个月,全国房地产开发投资40632亿元,同比下降10.1%。因此未来几个月,房地产投资规模仍不乐观。”7月3日,中指研究院企业研究总监刘水在接受《每日经济新闻》记者采访时指出,下半年,开发投资规模同比降幅或将收窄,但全年投资表现预计仍偏弱。

除了融资方面,房企资金压力的另一面则是巨量债务,而已实现债务重组的房企仍有再次违约的风险。克而瑞的统计显示,上半年,房企债券到期规模达2799亿元,其中一二季度到期债券规模均超1300亿元,三季度债券到期将超过1000亿元。对暂无偿债压力或完成债务展期及置换的企业来说,未来也面临同样的债务压力。如果投资端、销售端和融资端继续不见起色,房企2025年债务压力甚至要大于2024年。

具体到城市,上半年,上海、杭州、北京、成都、宁波、长沙等地的优质地块热度较高,多宗地块触顶或溢价率在30%以上。今年一季度,22城各月土地成交溢价率均在8.5%以上;二季度起,城市之间土拍分化加剧,成交溢价率持续下行,仅上海、杭州、成都等地部分地块尚能拍出高溢价。

从融资端来看,上半年,房企融资规模仍在下降。据中指研究院统计,上半年,房地产企业债券融资总额约2822.9亿元,同比下降26.1%。信用债同比下降21.9%,海外债下降54.8%,ABS下降33.3%。其中信用债方面,央国企发行规模占比达93%,较上年同期增加3个百分点;民营房企和混合所有制房企发行规模占比较上年同期均明显下降。

从企业层面看,以旭辉集团为例,截至7月3日,公司在全国已有72个项目,入围房地产项目“白名单”,45个项目已获融资支持,其中3个项目获得新增融资。

以万科为例,在全数汇出6.126亿美元偿付一笔到期票据本息后,今年已无到期的境外债。但对于万科而言,2025年才是真正的挑战,全年累计需要偿还的到期债务至少有246亿元。

此外,今年以来,各地纷纷加快推进房地产项目“白名单”落实。据金融监管总局统计,截至5月16日,商业银行已按内部审批流程,审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。

不过,5月以来,多家民营房企宣布成功融资。5月14日,新希望地产成功发行2024年度(第一期)中期票据,发行规模8亿元;5月17日,新城控股2024年度第一期中期票据成功发行,发行规模13.6亿元;5月29日,滨江集团发行2024年度第三期短期融资券,实际发行总额7亿元,发行利率3.6%。

中指研究院统计显示,上半年,全国重点22城中有20城发布了2024年供地计划,土地供应规模整体同比下降约10%。其中,一线城市供应缩减最多,达到60%,但在楼面均价上升12.5%的情况下,土地出让金下降幅度减少到了37%;二线城市的土地供应面积、成交面积、土地出让金同比下降均超四成;三线城市的楼面均价降幅最大,达到15.3%,叠加成交面积缩减,土地出让金规模同比下降了44.3%。

刘水分析指出,标普上调中海地产评级,首先表明国际机构对我国房地产行业发展的预期正在改善;其次,向国际资本市场传递了积极信号,有利于房地产企业国际融资;第三,此次上调评级表明中海地产的经营,获得了国际机构的认可和肯定,充分说明了其经营的韧性与稳健。

进入6月,房企投资下行趋势有所扭转。克而瑞重点监测的30家房企数据显示,单月投资金额288亿元,环比上升101%。究其原因,一方面是5月份基数较低,另一方面南京、合肥等核心城市,年中推地吸引规模企业积极参与,如保利发展、中海地产、华润置地、建发房产等央国企在核心城市发力,建发房产单月拿地金额超80亿元。

目前,由于顺利融资的房企大多是经营稳健企业,因此,融资成本反而表现为大幅下降。刘水指出:“上半年,房企债券融资平均利率较上年同期下降0.7个百分点至3.1%,其中信用债、海外债、ABS平均利率,分别为3.03%、5.6%和3.09%,分别较上年同期下降0.62、1.66和0.66个百分点。”

深耕杭州及浙江区域的滨江集团,上半年,权益拿地金额排在行业第四,权益新增货值排在行业第六。滨江集团微信公众号消息显示,上半年,公司共斩获10宗地块,旗下共有12个项目全新开工。

据中指研究院统计,上半年,百强企业拿地总金额3801亿元,同比下降35.8%。其中,权益拿地金额超过200亿元的房企,只有建发房产和中建壹品,这两家均为央国企;权益拿地金额超过100亿元的房企有10家,绝大多数也是央国企。

以龙湖集团为例,上半年,公司在北京、上海、杭州、成都等7个城市共获得7宗土地。如位于上海奉贤新城的地块,毗邻地铁,此前龙湖集团在该板块已布局春江天玺等多个住宅项目和天街项目;在成都,龙湖集团获得的金牛区一环内地块,属于蓉北商圈核心地段,交通、商业、教育、医疗等城市配套完善。

据诸葛数据研究中心监测数据,今年上半年,国央企权益拿地金额占比40%,较2023年持平;地方城投权益拿地金额占比由上年的44%,降至42%;民营房企权益拿地金额占比最小,为18%。

据诸葛数据研究中心监测数据,上半年,全国土地供应规划建筑面积为15089万平方米,同比下跌40.7%;成交规划建筑面积11511.1万平方米,同比下跌36.8%;成交楼面价为4893元/平方米,同比下跌17.1%。

同时,百强房企拿地销售比继续走低。据克而瑞统计,上半年,“销售百强房企”拿地销售比降至0.14,环比减少0.01;TOP10房企拿地销售比为0.15,各梯队拿地销售比均在低位徘徊。

从新增货值榜来看,上半年,全口径新增货值超过500亿元的房企,仅有建发房产,新增货值超过200亿元的房企有10家。建发房产、华润置地和中建壹品分别以513亿元、374亿元和410亿元的金额,位列新增货值榜前三。TOP10房企权益新增货值总额3229亿元,占TOP100企业总额(8896亿元)的36%。

“由于当前房地产市场没有发生明显改善,金融机构等对行业预期仍较弱。下半年,房企融资规模或将继续下降。另外,房企融资越多负债越多,后期偿债压力也会越大。目前,多数企业注重稳健经营,会主动减少负债规模,适度减少融资。”刘水表示。

记者从旭辉集团方面了解到,公司芜湖鎏金印象为首个获批新增融资的项目,获批金额1.5亿元;北京国祥云著项目在此前已获置换融资的基础上,再次获得新增融资0.5亿元;太原江山云悦项目获批新增融资金额0.4亿元。

什么品牌的冰箱质量好克而瑞的数据显示,2024年上半年,“投资百强房企”拿地金额总量为4204亿元,同比下降40%,降幅创2023年以来新高。今年以来,“销售百强房企”拿地金额下滑幅度,与这些房企的销售业绩排名,形成强烈反差。

从区域来看,上半年,长三角TOP10房企拿地金额776亿元,继续领跑四大城市群,京津冀TOP10企业拿地金额749亿元,位列第二,中西部和大湾区TOP10企业拿地金额分别为326亿元和264亿元。

特别是头部房企,今年以来拿地金额下滑幅度与销售业绩排名形成强烈反差。其中,保利发展拿地金额同比下降70%,中海地产下降73%,万科下降94%。相较而言,建发房产、龙湖集团、绿城中国和滨江集团等房企,拿地则表现相对积极,拿地销售比也保持在行业平均水平之上。

值得一提的是,6月20日,标普将中海地产的长期发行人信用评级由“BBB+”上调至“A-”,将该公司未偿高级无抵押票据的长期发行评级由“BBB+”上调至“A-”,同时将其现有中期票据计划的评级上调至“A-”。

《每日经济新闻》记者梳理发现,广东、河北、浙江、河南、福建、重庆、安徽、江苏等地的房地产融资协调机制运行顺利,部分地区在完成第一批和第二批“白名单”项目推送后,已经启动第三批项目的筛选和推送工作。

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什么品牌的冰箱质量好当地时间7月4日下午,中国国家主席习近平在阿斯塔纳出席“上海合作组织+”阿斯塔纳峰会并发表题为《携手构建更加美好的上海合作组织家园》的重要讲话。

FAQ

“智能网联汽车‘车路云一体化’是一个融合控制系统,是利用新一代信息与通信技术,将人、车、路、云的物理层、信息层、应用层连为一体,进行融合感知、决策与控制,可实现车辆行驶和交通运行安全、效率等性能综合提升的一种信息物理系统。”赛迪顾问汽车产业研究中心总经理张业佳在接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示。

具体而言,一是“车路云一体化”技术路线下的智能网联汽车所在城市需要具备较为完善的交通基础设施和通信设施,以满足智能网联汽车对路侧感知、通信等基础设施的需求。

什么品牌的冰箱质量好7月3日,工业和信息化部、公安部、自然资源部、住房和城乡建设部、交通运输部(以下简称五部门)公布智能网联汽车“车路云一体化”应用试点城市名单。

二是城市在智能网联汽车领域具有较大的影响力和辐射力,试点成功后可以形成显著的示范效应,带动周边地区乃至全国范围内智能网联汽车的发展。

应用试点工作问答中也提到,开展此次应用试点有四项预期成果,分别是建成低时延高可靠的网联云控基础设施、促进多场景自动驾驶规模化应用、探索形成“车路云一体化”投建运新型商业模式、形成统一的标准与测试评价体系。

但是,各地“车路云一体化”建设处于初级阶段,尚未能搭建形成完备的系统架构,基础设施建设存在“碎片化”现象,难以支撑自动驾驶技术和网联功能的规模化应用。

应用试点工作问答中提到,目前,全国共建设17个国家级智能网联汽车测试区、7个车联网先导区、16个“双智”试点城市,开放测试道路32000多公里,发放测试牌照超过7700张,测试里程超过1.2亿公里,各地智能化路侧单元(RSU)部署超过8700套,多地开展云控基础平台建设。

三是城市在交通管理、公共交通、物流运输等方面对智能网联汽车的应用需求较为迫切,通过试点可以验证技术可行性并推动实际应用。

《每日经济新闻》记者注意到,试点城市共包括北京、上海、重庆、鄂尔多斯、沈阳、长春、南京、苏州、无锡、成都、广州、深圳等20城。

智能网联汽车“车路云一体化”应用试点将充分发挥前期测试区、车联网先导区、“双智”试点等试点工作的建设基础,推动智能网联汽车“车路云一体化”技术落地与规模应用。

记者注意到,试点城市的确定经过了申报和遴选过程。应用试点工作问答中提到,应用试点工作以城市为主体自愿申报,有意愿参加应用试点的城市,按照《关于开展智能网联汽车“车路云一体化”应用试点的通知》有关要求编写申报书,由所在地省级工业和信息化主管部门会同公安、自然资源、住房城乡建设、交通运输主管部门审核,联合出具书面推荐意见,并将相关材料分别报送至五部门。

五部门联合组建工作专班,组织编制《智能网联汽车“车路云一体化”应用试点评审管理办法》,并据此开展了试点评审工作,主要包括材料形式审查、专家会议评审、现场答辩评审等环节。

在张业佳看来,试点城市名单的发布,有助于加快推动中国车路云协同发展路线从探索试验阶段进入应用试点阶段。同时,通过试点也可为其他城市发展智能网联汽车提供可借鉴、可复制的经验和模式,进一步扩大中国智能网联汽车的应用范围和影响力,有助于推动我国智能网联汽车技术落地与规模化应用、提升道路交通安全和出行效率、探索形成“车路云一体化”投建运新型商业模式。

其中,在促进多场景自动驾驶规模化应用方面,应用试点工作问答中提出,要结合智慧城市、智能交通、产业发展等需求,因地制宜开展智慧公交、智慧乘用车、自动泊车、城市物流、自动配送等多场景的规模化应用试点,不断满足公众日益增长的移动出行需求与不同商用场景的车辆作业需求,全面提升城市交通安全水平和出行效率。

张业佳表示:“结合我们中心去年发布的《2023智能网联汽车发展指数(城市篇)》数据库来看,本次公布的试点城市有三个共性特点。”

在探索形成“车路云一体化”投建运新型商业模式方面提到,明确智能网联汽车“车路云一体化”试点商业化运营主体,鼓励探索国资平台、车企、运营商、科技公司等多主体投资共建、联合运营的发展模式,探索形成互融共生、分工合作、利益共享的新型商业模式。

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