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存量房贷利率的调整并非易事，背后涉及银行的盈利考量与市场运作机制。易居研究院研究总监严跃进坦言，银行作为商业机构，其决策出发点在于维护自身利益和风险管理，下调房贷利率意味着银行收益的直接减少，除非有政策引导或市场环境变化促使银行作出调整，否则银行缺乏主动下调利率的动力。此外，考虑到银行已有的利率调整历史，频繁变动可能会对银行的经营稳定性构成挑战。

值得注意的是，随着央行“517”房贷新政的持续落地，多地已经取消了新增首套房和二套房的贷款利率下限。其中，部分地区执行的首套房贷利率已降至3.15%。这意味着存量房贷利率与新增房贷利率之差再度被拉大，因此近期针对存量房贷降息的呼声再起。

整体而言，市场上“先息后本”的主流方案是最长24至60期的“先息”期数，在此期间，借款人只需按月付息、无需偿还本金，约定期满后，再在剩余贷款期限内按期偿还贷款。

据新京报，在招联首席研究员董希淼看来，这些灵活的还款方式，主要针对两类人群：一是短期内收入有所下降、还贷压力较大的新市民；二是工作时间不长、但未来收入有望增加的年轻人。较低的前期还款压力、灵活的还款方式，将能够帮助他们减缓短期还款压力，在更长周期内平衡好收入和支出。

“这样，在这2年内，我可以减少每个月的月供，约2000元”，林淞告诉时代财经，他原本的月供超过了5600元，而在“先息后本”的头两年，他每个月只需要偿还1元本金和3661.52元利息。

据易居研究院研究总监严跃进测算，按照目前的月供情况，类似模式下，至少可以减少1/3或1/2的月供压力，具有较好的减负和缓冲效应。不过，前期本金还得少，意味着后期利息会增加。因此申请人需要更好筹划存量房贷减负成本。

据时代财经，房贷还款期限还剩24年的林淞在得知建设银行推出“先息后本”之后不久，就通过建设银行App的“申请还款计划调整”页面发起“申请降低月供”。

欧宝娱乐下载平台近日，有网友在社交媒体上发帖称，部分地区的建设银行、兴业银行存量房贷可申请调整还款方式为“先息后本”，短期内缓解还款压力。

兴业银行App显示，“随薪供”是指中长期个人一手住房贷款、个人二手住房贷款在发放后，可设定一个最长3年期限，在该期限内暂停归还贷款本金，只偿还贷款利息，是降低近期还款压力的一种还款方式。适用于已正常还款12个月及以上、采用按月还本付息方式且信用表现良好的个人一手住房贷款/个人二手住房贷款客户。

据南方都市报，有IP地址显示为上海的网友发帖称，建设银行存量房贷可申请调整还款方式，客户可在建设银行APP上申请“降低月供”，还款方式变为“先息后本”。该网友选择了24期“先息后本”，最低每月需还1元本金，之后再恢复为等额本息或等额本金的还款方式。

按当前广州地区房贷新政调整后的首套房利率3.4%，以贷款总额100万、时长30年、等额本息的还款方式来计算，共需596533.09元。若使用了先息后本的新还款方式，前三年总利息共需101999.88元，三年后，共还款利息529580.42元，共需还款631580.3元，较常规还款方式多了35047.21元。

某股份行人士表示，“我们会事先询问客户需求，是否希望月供里含有本金。而且从控制风险的角度来看，‘先息后本’对申请客户的资质有一定要求。”

在随后出现的“降低月供”页面，林淞可以自由填写“最低偿还本金”，他填写了最低额度1元；“降低期数”一栏提供了1至24期(注：1期为1个月)等24个选项，林淞选择了顶格的24期；“未还本金后期还款方式”则只有“剩余期限每月分期摊还”的选项。

而据中国证券报·中证金牛座报道，此前，平安银行在宣传该行按揭贷款业务时，便提到了特色还款方式——“二阶段还款”：客户可在前三年内按月付息，无需偿还本金，在剩余贷款期限按月等额本息还款。其中要求，贷款期限不少于十年，不超过三十年。该业务已覆盖上海、广州、成都、杭州、重庆、大连、厦门等地区。

某银行贷款经理表示，“若想前期还款压力小，可以考虑‘先息后本’，贷款期限是3年。我行大多会批10年，每三年可做一次无还本续贷。也就是说，如果您征信保持良好，最长可以10年不用还本金。”

据时代财经，截至6月6日，房贷“先息后本”已至少在广州、北京、西安、郑州、苏州、清远等城市落地，提供“先息后本”的银行因城而异，而且部分银行只针对新增贷款，部分只针对存量贷款，还有一些银行则同时兼顾新增和存量贷款。

董希淼亦提示，借款人应基于个人和家庭需求，合理评估还款能力，理性申请个人住房贷款，选择适合自己的还款方式，不可因为前期还款压力较小而随意申请、盲目借贷。

据北京商报报道，近日，记者从多家银行总行处获悉，“目前未有下调存量房贷的相关举措”，更有银行人士坦言，若下调将对银行息差带来更大的压力。