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“从位置上来看，地块地理位置优越且极具稀缺性，地块位于东南二环内，距离天安门约2公里，距离天坛公园仅350米。”北京链家研究院分析师岳微表示，周边轨道交通有地铁7号线桥湾站和8号线珠市口站，南侧紧邻天坛公园和学校，纵享首都功能核心区交通、教育、生态多重资源。北京商报记者注意到，像金鱼池地块这种位于北京市核心区、交通便利且环天坛地带的住宅项目，还要追溯至2003年由北京金隅嘉业房地产开发建设的“天坛公馆”。

随着溢价率的提升，该地块的销售指导价也相应作出了调整，最高可达15.1万元/平方米。据悉，该地块将未来商品住房预售指导价设定为三档，当溢价率在15%以内时，未来商品住宅预售指导价为13.9万元/平方米；当溢价率在15%—20%时，预售指导价为14.3万元/平方米；当溢价率超过20%时，预售指导价为15.1万元/平方米。三档指导价的具体价格均可有8%的上下浮动。

从北京发布的2024年度第二轮拟供应商品住宅用地清单中可以看出，其中涉及的23宗地块中，八成以上地块位于轨道站点周边等交通便利及配套成熟的地区。区位优势叠加政策利好，有效带动了房地产市场的复苏。

北京在6月26日下发通知，明确下调首付比例、贷款利率等一系列楼市政策，北京商报记者也走访多个新房楼盘，在北京政策调整的带动下，购房者的买房意愿进一步释放，楼盘到访量和签约量都呈现翻倍增长趋势，多位销售经理向记者表示，许多此前持观望态度的购房者，在北京下发通知的首个周末来到售楼处，完成购房合同的签订。

对于市场的迅速反应，易居研究院研究总监严跃进表示，优质的产品才能受到购房者的青睐，此次北京溢价率的提高，将有助于吸引更多的房企参与土地拍卖，增加市场的竞争程度，在激烈的市场竞争中，房企将更加注重产品的创新和品质的提升。这将有助于推动整个行业的产品升级和品质提升，最终让购房者能够住上更为舒适的新房。

除地块自身迷你外，东城金鱼池地块也突破此前北京土拍规则的15%溢价率限制，最高可达25%。出让文件显示，该地块起拍价为2.7亿元，设定土地合理上限价格约为3.38亿元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场摇号方式确定竞得人。

根据出让文件，东城金鱼池地块土地面积约为3027.63平方米，地上建筑规模5550平方米，用地性质为F2公建混合住宅用地，其中住宅建筑面积约1700平方米，商业建筑面积约3850平方米，并且要求开发商自持20年。

东城区已经多年没有新增住宅用地供应，上一宗住宅用地还是2017年6月成交的永定府地块。如今这样一宗迷你型地块成交，拿地企业也并非耳熟能详的房企，未来会拿出怎样的产品，还需要进一步观望。

二环内，天坛公园北侧附近有地铁7号线桥湾站，东城金鱼池地块真正处于核心地段。但地块本身可供开发面积并不大，建筑规模仅5550平方米，且为F2公建混合住宅用地，未来入市住宅产品并不会太多。东城金鱼池地块也是近年来北京三环内罕见的迷你型地块。

根据贝壳找房数据来看，金鱼池地块周边小区，如前门前、金鱼池西区、金鱼池东区等小区，二手房挂牌价格在8万—11万元/平方米区间内。北京城建·天坛府、永定樾等二环外新建住宅，在安居客官网上显示，售价为13.9万元/平方米。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪指出，在行业整体信心不足的情况下，当前土拍市场时有高溢价地块出炉，也是在为市场信心注入新动力，或能激发更多房企的拿地热情，这也是市场复苏过程中的一个个小亮点。房企资金压力暂未完全改善，拿地仍以谨慎为主，但不乏核心一二线城市的优质地块出现火热局面。

对此，岳微也表示认同，土拍规则的调整，阶梯式定价规则，有助于实现最大化土地价值，也为开发企业打造“好房子”给予支持。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，东城金鱼池地块首次突破15%溢价率上限，达到最高25%，这是北京自2021年第二批次集中供地以来，首宗突破15%溢价率限制的地块。此外，销售指导价也根据不同溢价率实行阶梯定价方式，更好地实现了土地价值最大化。

供应上多推优质地块，叠加政策上降低房贷利率、降低首付门槛，这些都将进一步激发市场需求。在业内人士看来，通过土地供应计划的优化和调整，增加优质地块的供应，不仅能够吸引更多的房企参与竞拍，还能够激发市场活力。在房地产行业去库存的背景下，一些“压箱底”的优质地块将会陆续推向市场。

对于高于周边新建房销售价格1万元/平方米指导价的金鱼池地块来说，未来市场表现会如何？对此，合硕机构首席分析师郭毅表示，金鱼池地块位置处于核心区，相比中信国安府、中信城五期15.1万元/平方米的销售指导价，还有一定的上涨空间，所以从住宅去化的角度说，不会有特别高的难度。

ABG欧博平台北京东城金鱼池地块之所以如此受关注，一方面是区域内许久没有新增住宅用地的供应，上一宗住宅用地还是2017年6月成交的永定府地块。另一方面，东城金鱼池地块突破此前北京土拍规则的15%溢价率限制，将土地拍卖的溢价率提高至25%，并实行阶梯定价方式。