爱投顾app

使用维修基金要等，可换梯工作不能停下，业主自筹费用更换的另一部电梯被提上日程。对于这场从零开始的换梯，最困难的环节才刚刚开始。

一部电梯使用维修基金，另一部通过业主自筹资金来解决，这是换梯小组确定下来的方案。此后，叶天宇、蔡幼龙和巫学民去了一趟镇房管办，询问业主自筹的方式是否合法合规，他们担心有关部门不认可，导致最后电梯验收不通过。

换梯，居民自筹资金，收钱难。倘若使用维修基金，也并非易事。新建商品房在房价逐步上涨的影响下，维修基金较为充足。而老旧商品房小区维修基金初始金额低，随着货币贬值和维修使用，余额难以支撑换梯工程。

2023年5月开始施行的《上海市电梯安全管理办法》规定，投入使用满15年的电梯可经评估后确定是否继续使用或者对电梯进行修理、改造、更新。然而，与多层住宅加装电梯相比，高层住宅换梯缺乏可参考的经验和细化的指导方案。

谈到新电梯，红枫公寓内的业主们可有话说了。相比于老电梯，新电梯的控制系统更为智能，按一次按钮，再也不会出现两部电梯同时响应并停靠在同一楼层的情况，电梯运行效率变高，业主们等待时间大大缩短。

隔着一条蒲汇塘，古北新城的对面就是徐汇区。两公里外的徐汇A小区，也面临着高层换梯的难题。自去年下半年起，该小区内一栋建造时间最早的大楼电梯频繁出现故障：电梯下坠后冲顶、面板按键失灵、电梯门无法关闭并发出刺耳鸣声。

去年11月，居委牵头成立了换梯工作小组，也曾召集“三驾马车”召开过一次换梯工作会议，物业方负责对接电梯检测机构，原计划于今年春节假期后检测，至今没有后续。记者两次走访后了解到，小区换了物业经理，新就职的经理表示对此事并不知情。

转折点发生在2022年疫情封控期间。长时间居家、上下楼做核酸、搬运物资等因素让业主们感受到了电梯的重要性。究竟是换还是修？老电梯的原厂家已倒闭，维修时用到的重要配件需要从外地调货，成本高，加之维修频率逐月上升，有意向换梯的业主们认为，与其小修小补，不如一次性解决问题。

严格来说，他的观点也没有错，换梯小组成员们都能理解，但这样的观点放到电梯频繁出问题的现实里，有点“站不住脚”。郭世鑫认为，“条文依据只是一方面，居民的切身体验更加重要。”

电梯老了，就像人一样，什么毛病都出来了。住在15楼的蔡幼龙是红枫公寓的楼组长之一，今年73岁。几年前，他被困在电梯里，轿厢内手机信号弱，只能通过电梯内的无线通话联系物业，物业联系维保工来开门才得以脱身。在密闭空间里，蔡幼龙竟然不感到害怕，“毕竟电梯关人的情况发生过，大家最后都能安全出来。”有一次，一位老人出门没带手机，也不懂如何使用无线通话，许久未归，家人以为出了什么事，找了一圈，才发现是被困在电梯里。

“换梯后，房子不管是租还是卖，都有好处。”朱莉彬的话很现实，也比较奏效。换梯小组将各楼层分摊费用发在业主群，一周左右，95%的资金已汇入郭世鑫的账户。

四年后，更换电梯又一次被提上日程。李新的朋友、同样也是楼组长的雷一峰请女儿代笔写了一封信给居委会和业委会。但诉求还是被搁置了，原因依然是电梯的老旧没有让所有业主都感同身受。

此前叶天宇、蔡幼龙和巫学民也曾就政策问题咨询过镇房管办，得到了同样的回复。“如果换梯有了相关的补贴和政策支持，做起来就会容易很多。”叶天宇说。

“换梯”的呼声早在六年前就已经存在。住在5楼的李新今年80岁了，是红枫公寓的上一届楼组长。意识到电梯该换时，李新计划写一封要求更换电梯的信给居委，但因全体业主并没有达成共识，也就没了下文。

换梯工作开始之初，另一位住在中层的业主，曾公开在业主微信群内表示不同意换梯。这位业主曾在铁道局下属的机械所工作，熟悉电梯这类特种设备，蔡幼龙称他是“真正的电梯专家”。在他看来，两部电梯一直在做定期维保，总体上是可以运行的，且他认为，“电梯只要有‘验收合格标志’，就没有更换的必要”。

施工期间，整栋大楼仅有一部电梯供使用。为了不造成拥堵，业主之间达成共识，低楼层的年轻人走楼梯，平时要买菜的老人们错开上班的高峰期上下楼。蔡幼龙还记得，有一户业主自掏腰包买了几箱水给工人们解暑。

大大小小的会开了近30场，完整的工作流程逐渐确定：征求业主意见、确定资金筹集方案、咨询居委和物业相关流程、调研电梯厂家、准备电梯招标投标的手续、完成评标并公示、厂家施工、市场监督管理局验收。

针对目前上海老旧小区高层住宅的换梯难题，李宗克建议，可参考老旧小区加梯工作形成相关制度文件，推动完善各项工作机制：一是对街镇相关部门、居民区、物业公司、业主等各方的权责制定清晰的规范。二是提供法律、标准、技术、财务等方面的规范指引和平台支持，保障工程质量，确保资金安全，便利各项流程。此外，不同区、街镇对老旧小区的物业管理有相关的补贴政策，一般很少覆盖到商品房小区。建议参考既有补贴政策，对小区进行合理分类，对是否补贴和补贴额度做出规定。

当时正值疫情，工作小组的开会地点和方式，都比较随意。有时在蔡幼龙家里，就是就在排队做核酸时抽空聊上几句。每次开会的内容，蔡幼龙都会记录，一开始写在A4纸上，后来写在初中英语练习簿上，经常翻看，纸张都有些泛黄了。

26岁的红枫公寓老了。一楼大堂里，白色的墙皮耷拉着，摇摇欲坠，部分楼层的地板瓷砖坏了补、补了坏，呈现出两三种不同的颜色。

新梯正式启用时挂上的“大红花”至今没被拆下，它标志着一部运行26年的老旧电梯成功换新，以及一场耗时六年的换梯“攻坚战”，终于落下帷幕。

“那我来吧。”郭世鑫站了出来。他并非没有以上的担忧，但长期的项目管理经验告诉他，“绝不能因为一个环节而耽误整体进度”。与换梯小组的其他成员相比，郭世鑫入住红枫公寓时间不长，但换梯工作推进至今，点点滴滴他都看在眼里。

为此，俩人“蹲守”在物业办公室，软磨硬泡下才拿到了出租业主们的联系方式，接着或是打电话，或亮出身份证和党员证明上门拜访，甚至坐九号线跑到了松江，为已经搬出去的业主解答疑惑。“换电梯，怎么换，怎么筹集资金，都有一套书面资料，全部拿出来给他们看。”巫学民说。居委承担“背书”工作，朱莉彬随时在线，向打来电话确认的业主反复解释，“不是电信诈骗，不是电信诈骗，是真的”。

“即便除去1楼的6户，向144户业主逐一筹钱，也是非常难的。如果有极个别人不愿付钱，有可能影响到其他人，都跟风不付钱了。”在基层工作多年的朱莉彬深谙这个道理。虽然无论维修基金还是自筹资金，都是业主自己的钱，但前者是买房时已经交付的，后者是要“老百姓从口袋里掏钱”，并不容易。

据了解，近年来，多个区推出了区级层面的换梯指导政策，并明确相对应的补贴金额。但闵行区并没有相关政策。对此，区房管局表示，正会同市场局、财政局，探索以业主出资、政府补贴的方式，共同参与消除小区居民乘梯安全隐患，希望相关指导政策能尽快出台。

A小区这栋大楼的电梯已“服役”近二十年。维保人员带着记者走进电梯机房，电梯曳引绳在业主上下楼时被反复摩擦，发出巨大的声响。维保人员指了指这两部电梯，表示这是他目前负责的使用频率最高的电梯。“这栋楼业主太多，电梯使用比小区内其他楼栋甚至其他小区的楼栋更加频繁”，电梯运行几乎是24小时不停歇。

业主私底下向郭世鑫说明了情况。最早在购房时，二楼的六户居民统一表示不需要电梯，物业就把二楼的电梯关停了，二楼业主也无需缴纳物业费中与电梯相关的费用。后来，这户业主想要开通电梯，物业表示，需要二楼2/3业主同意，才能开通，当时有3户同意，3户不同意，于是作罢。再后来，另一户二楼业主也希望开通电梯，该户是两位年迈的独居老人，电梯成为下楼刚需。朱莉彬了解情况后，走访了三家不同意的业主，把其中一家说通了，才符合二楼电梯的开通要求。

按照房屋面积分摊？大家认为不合理。有业主建议，按楼层高低分摊，还有人认为应考虑每户人家的人口数。换梯小组认为，这些提议出发点都是好的，但太复杂。

蔡幼龙至今还记得，顶楼的一套房被多次转手，目前是出租状态，物业费还拖欠着。两次敲门无人应，蔡幼龙犯了难，得知租户是年轻人，下班到家晚，第三次上门，习惯早睡的蔡幼龙特意在深夜等待，最终等到了刚下班回家的租客。通过租客的租房平台，蔡幼龙才拿到现房东的联系方式。房东表示愿意出资，蔡幼龙还顺便替物业把拖欠的物业费一并收了。

当公共利益与个人利益产生冲突时，业主们是否愿意让步？“三驾马车”中，谁愿意主导换梯工作，并坚持推进到底？这些都是换梯是否能成功的关键因素。在上海，像红枫公寓一样需要更换电梯的高层住宅数量很多，但并不都能成功。

今年5月发布的《2023年上海市电梯安全情况报告》显示，截至2023年底，本市投入使用超过15年的老旧住宅电梯占住宅电梯总量的29.95%；投入使用超过20年的老旧住宅电梯占住宅电梯总量的12.18%。

难题一个个被攻克，最后一关是遴选电梯品牌。众口难调，有人希望新电梯“高大上”，最好能有人脸识别或刷卡乘梯功能，有人期待能换上观光电梯，也有人想体验最新推出的电梯技术，比如钢带曳引技术。

另一个问题是，电梯厂家需收到50%的首付款才能动工，而维修基金使用规范明确规定，工程费用一般分4次付款，首付30%，再根据施工进度，按照45%、20%、5%付款，两者存在差异。

换梯过程中，每一个共识的达成，都包含了多次讨论协商。换梯小组中，最辛苦的要数蔡幼龙和巫学民等几位核心成员。“换梯流程大同小异，但要有一群‘关键少数’，愿意站出来，带领大家屏住一口气坚持到底，即便遇到各种问题，但心要齐”，朱莉彬认为，这是关键所在。

最近，叶天宇和蔡幼龙正忙着给新电梯安装不锈钢防护板。小区的其他多层住宅楼正在推进加装电梯工作，他们找到朱莉彬，希望“搭个便车”。

2021年底，蔡幼龙、李新、雷一峰等业主代表在雷一峰家开了一次会，讨论换梯事宜，其中提到“首先要检测，看结果”，换还是修，在当时并没有准确的答案。

对于来之不易的新电梯，业主们格外爱惜。蔡幼龙拿着抹布，弯着腰，把新电梯擦得锃亮。楼里有两户人家装修房子，要用新电梯运送建筑材料，有业主买了隔板安装在轿厢内，防止新梯不被剐蹭。

多年的基层工作让朱莉彬意识到，发动居民主动参与公共事务是提升居民自治能力的关键。“平时大家各忙各的，通过这次换梯，业主们彼此才有更深的了解。”在他看来，如何把商品房小区变成熟人小区，是作为基层居委党组织需要认真考虑的问题。

去过房管办的可不止换梯小组成员。成功换梯后，朱莉彬才得知，曾有业主也去过镇房管办，询问工作人员古北新城自筹资金换梯的事宜是否真实存在。

红枫公寓位于上海闵行区虹桥镇，共25层，每层6户。上世纪90年代初，城市化浪潮尚未席卷至此，这里还是虹二村王家弄的宅子。公寓于1997年破土动工。居民区副书记朱莉彬清楚地记得，那年他读初一，每次路过王家弄，看着高楼一点点被建造起来。1998年，业主们陆续入住。此后，虹二村变成了古北新城小区，后历经五期开发，直至2013年全部完成，而红枫公寓依然是整个小区最早建造的高层住宅。

该居委书记曾上门询问过一位业主，其房屋是业主向单位购买的售后公房。1994年5月，上海市人民政府实施了《关于出售公有住房的暂行办法》，允许员工把单位分的公房按照成本价或者较低的价格买下产权。

蔡幼龙在业主群里发起了一次征询意见的“接龙”，结果仅有50%左右的业主同意换梯。作为住宅的共用部分，电梯和消防水箱、外墙、水管等部件一样，若需维修或更换，费用一般情况下从大楼的维修基金内划扣。但当时，红枫公寓的维修基金还剩下七十多万元。根据相关规定，其中30%是保底红线，无法动用。一部普通电梯市场价在35万元左右，剩余的维修基金无法覆盖两部电梯的费用。

了解原因后，换梯工作小组也表示理解。蔡幼龙和巫学民当时还表示，这户的钱他们自掏腰包来垫。不过最终换梯总金额有所盈余，这户人家的钱也顺利解决了。

爱投顾app1989年，在一场高层住宅问题笔谈会上，全国各地的专家们就“中国是否应该发展住宅高层化”展开讨论，其中被频繁提及的问题是高层住宅的“命脉”——电梯。

有业主提出，由居委会来管理，朱莉彬觉得不妥，其中牵涉到法律风险和监管问题。又有业主提议，由业委会来管理，但法律规定业委会仅有权管理维修基金。考虑过多种办法后，换梯小组认为，应参考加装电梯的资金管理模式，由换梯小组的业主代表们共同管理。

红枫公寓作为一栋26年的高层住宅，“面临的问题以后会越来越多，一定是一个新课题”。换梯开了个好头，叶天宇对未来充满信心。

业主们签下确认书后，换梯工作尘埃落定。去年夏天，设备和工人进场施工，红枫公寓的保安朱师傅清楚地记得，巫学民和蔡幼龙轮流“站岗监工”。“说是监工，其实也不算，我们都是外行人。”两位老人自嘲道。他们朴素的想法是，有人在现场就可以及时沟通，提升工程效率，邻居们就能早一点坐上新电梯了。

几方沟通下来，朱莉彬发现，换梯牵扯到业主、物业、业委会、银行、电梯厂家等多方主体，彼此之间存在信息差。在他的牵头下，几方共同开了现场协调会，最终明确了维修基金换梯的流程和时间节点。

业主表示单位最早交过200元维修基金，并拿出当时的收据。“这200元无法判断是不是维修基金。即便是，那也是20多年前交的，大楼小修小补到现在，也所剩无几。”居委书记表示。

小时候，楼栋里的老邻居都认识叶天宇。自大学住校后，他回家的次数变少，工作以后更是早出晚归。但通过此次换梯，他重新找回了自己与红枫公寓新老邻居们之间的连接。

公开报道显示，截至目前，上海换梯成功的小区大多由物业或业委会牵头开展换梯工作。但当时红枫公寓的业委会正值换届，物业也并不是业主们心中的最优选。让物业主导来选择电梯品牌和规划资金，业主们颇有顾虑。

同样是二楼，为何他的诉求没被满足，别人的诉求就能被满足？这让最早要求开通电梯的二楼业主“耿耿于怀”，所以到了换梯时刻，他不愿意出资。

在上海，上世纪八九十年代建造的房屋属性复杂，不仅有商品房和售后公房，还有教会房、侨会房等。而维修基金制度正式成立于1998年，在这之前建造的房屋，维修基金究竟缴没缴、缴了多少，难以一一考证。

2018年退休后，蔡幼龙使用电梯的频率增加了。他感到电梯在2019年之后大故障不断，“越来越严重”，出现过困人三四个小时、门打不开或是关不上、电梯晃动厉害、极速下坠等情况。

徐汇区于2020年推出《关于加快推进徐汇区老旧住宅电梯更新的工作方案》。其中提及，“凡是经过评估需要更新、改造的电梯，由政府补贴30%的资金。”

但在部分业主看来，这并不是问题关键所在。一位换梯小组的成员向记者表示，这栋楼换梯成功的可能性不大，“一是哪里来钱？二是200多户的意见，怎么统一？”该楼栋维修基金和红枫公寓一样，也只剩下70万元左右，意味着需要居民自筹费用换梯。即便还没进行到这一环节，前一任物业经理表示，“通过日常沟通，让二楼的八户业主都出钱，可能性不大”。

得到肯定的回复后，红枫公寓的业主们决定先使用维修基金更换第一部电梯。维修基金由物业方代理记账，资金使用需物业审批、签字，同时开户银行也要参与审价，流程较为繁琐，而疫情又耽误了进度。巫学民对此不理解，情绪激动下与物业方产生争执，“用业主自己的钱，为什么还要等这么久？”甚至还有业主质疑，“这难道不是一种官僚主义吗？”

在担任居民区副书记前，朱莉彬曾在镇房管办工作。他理解部分业主对维修基金的顾虑。他向业主们反复解释，形容自己就像一台“复读机”。但老旧电梯的更换工作，关系到150户业主的乘梯安全，已经等了六年，真的不能再等了。

除去1楼的6户业主，剩下的144户居民里，最终只筹得了143户资金。始终不愿意交钱的是二楼的一户业主，换梯工作小组反反复复做工作，依然啃不下这块“硬骨头”。

巫学民手机里保存了换梯过程中所有的资料。从一开始的“连石头也没有”，到最后成为虹桥镇首个成功换梯的高层住宅，巫学民认为“很难，但大家坚持下来了，好在也做成了”。如今，80岁的他搬去和女儿同住，换梯是他作为楼组长的最后一项工作。

《2023年上海市电梯安全情况报告》中提及2024年工作目标时表示，鼓励各区出台老旧住宅电梯更新、改造、修理补贴政策，督促指导业主大会、业主委员会动用住宅专项维修资金排除电梯故障隐患。

账户每进一笔账，叶天宇负责登记具体户数，并在业主群里实时更新进度。到了第二周，资金基本都到位了。在他看来，最后的几笔账来之不易，“背后不知道要做多少协调工作。”

换梯小组分工明确，各司其职。蔡幼龙和巫学民是其中年龄最大的两位成员，都是老党员，也都是楼组长，深受业主们认可，负责与150户业主沟通。住在一楼的叶天宇虽然使用电梯频率不高，但从小生活在红枫公寓，对老房子和邻居们很有感情，本职工作又是会计，负责记账工作。郭世鑫从事与应急管理相关工作，对电梯也有所了解，负责招投标工作。此外，小组成员不乏熟悉建筑工程及法律的业主。

具体到人，一位业主开户，另外两位业主掌握密码，第三位业主保管实体银行卡，第四位业主负责账目明细。其中，开账户既麻烦风险又高，开始没有人站出来，场面陷入了焦灼。

在上海，多层住宅加装电梯工作推行至今已有13年，指导政策较为完善。而高层住宅换梯，目前并无全市统一的指导性政策。即便有换梯成功的小区案例，朱莉彬也认为“不适用”：所在区不同、小区不同、楼栋情况不同、业主们诉求不同，根本无法借鉴。

协调工作由蔡幼龙和巫学民负责，蔡幼龙负责高层（12到25楼），巫学民负责低层（2到11楼）。使用维修基金换梯，需四分之三业主同意。但对于自筹资金换梯，每一户业主的钱都不能少。

在上海社会科学院副研究员李宗克看来，上海的城市化和商品住宅建设是从中心向外围逐步扩展的，中心城区商品房老化情况会更早出现，问题更突出，群众诉求强烈，能推动政府制定相关政策。有关补贴问题，不同区情况差异很大，中心城区财政是区级统筹，郊区镇一级政府则有更高自主性，很难制定统一政策。

最近，业主们开始考虑起电梯未来的“养老金”。目前，红枫公寓所剩的维修基金不多了，后续电梯维修，或是其他大楼需要维修的地方还有很多，钱不够用时，全体业主只能补缴维修基金。

难点还不止于此。徐汇A小区的居委书记曾在其他小区任职时，主持过几次换梯工作。让他印象深刻的是，有些户主的维修基金账户余额竟然是0元，而维修基金的总账户在银行中根据户数被细分为多个子账户，若要使用，每个子账户都必须划扣相应比例。这也就意味着，0元户主们需要补缴，又给换梯工作增加了难度。

反复讨论后，换梯小组决定参考上海有关加装电梯的指导文件，根据楼层来分摊，并进一步将文件中各层出资费用百分比简化：以100%为基准，根据楼层高低上下浮动，楼层越高，要分摊的费用越高，但最高不超过10%，最低不少于5%。

重担最后还是落在了业主们自己身上。在朱莉彬的牵头下，2022年7月，经全体业主投票推荐并公示，红枫公寓成立了15人的换梯小组，蔡幼龙、叶天宇、郭世鑫等人均在其中。

红枫公寓的换梯经验正在古北新城内被复制。39号楼金榈公寓和红枫公寓是“姊妹楼”，建造于2000年前后，外观看上去比红枫公寓新一些，但电梯也“上了年纪”。两栋楼的特征和布局相似，该楼业委会成员向红枫公寓换梯小组取经，目前该楼第一部电梯的换梯工作正处于维修基金审批阶段。

周边小区的居委书记也曾向朱莉彬请教经验。朱莉彬将流程与所有换梯的公示模板发给对方，“换梯不像加梯，连公示都有模板可借鉴。我们在最初起草时，每一个字都经过反复斟酌，毕竟盖了章公示，要对内容负责。”

“每次进电梯都有一种‘赌博’的心态，祈祷不要出事”，住在一楼的叶天宇偶尔也有乘梯需要，他理解住在高层业主的心情：如果每天上班坐电梯都如此焦虑，那这一天会是个糟糕的开始。

地理位置如此相近，为何在政策待遇上存在差异？面对业主的疑问，红枫公寓业委会主任咨询了区房管局，得到回复称，针对换梯，目前上海市可供参考的政策文件是《关于推进本市老旧住宅电梯修理、改造、更新工作的实施方案》。该文件仅为指导文件，意味着各区可根据实际情况自行决定是否提供政策或资金支持。

一场招标会在蔡幼龙家召开，蔡幼龙将密封的招标书拆封，并拍摄视频，传到业主群里以示公正。在这场会议上，评估小组围绕不同品牌电梯的质量、价格、技术优势和服务态度等方面一一讨论，要经济实惠、性价比高、后期维保成本低。遵循“知情同意”原则，又将所有的招标信息以及最终选择的日立公司介绍公示在一楼大堂，供业主参考。

15人中又选出7人成立专业评估小组，负责电梯的招投标工作。几轮讨论后，确定了4家电梯品牌，郭世鑫负责写招标书，蔡幼龙和巫学民多次前往市区，实地勘察已换梯成功的小区案例，“每一个品牌至少实地考察两家”。