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通过调研，2022年，园区税收强度亩均5万元以下地块就有366个，这些地块的亩均税收远低于上海市开发区平均水平。此外，我们还面临着新增建设用地近乎枯竭的局面。

今年26岁的曾露荷是一名遗体防腐整容师，她告诉记者，从业以来她印象特别深刻的是送别一个溺水身亡的小女孩。曾露荷说，在家属的关注下，她为小女孩仔细擦拭身体、穿上小裙子、化好妆容后，家属从一开始的不信任，到拉着她的手说：“感谢你们‘恢复’我女儿的面容，让我可以再好好看看她。”

近年来，随着中国各地对公益性生态安葬设施建设的力度加大，选择生态安葬方式的人数呈快速增长趋势。田雪娇称，她进入殡葬行业三年有余，发现人们的殡葬观念在逐步转变，对殡葬行业也多了一些了解和尊重。

通过调研，我们对“如何创新用地方式、提高用地效率”进行了积极探索，并在实践中不断寻求最为有效的答案，积累了一些“园区经验”。

众娱竞技客服青浦工业园区是上海市9家市级开发区之一，拥有海内外企业3200余家，其中世界500强企业21家，行业龙头企业121家。经过多年的开发建设，该园区目前面临着可利用工业用地越来越稀缺的问题，发展遇到了“瓶颈”。如何破题？一起来看青浦工业园区党委书记、董事长陈晓荣的调研手记。

我发现，政策落地有一些现实问题需要考虑：例如，社会资本参与热情不高。由于政策趋严，“二改二”对于资本方来说实际已经没有太多“变通”的空间，项目建成后还要面临投资回报周期长、产业导入困难等现实问题。

对此，市政府发布了《关于印发本市全面推进土地资源高质量利用若干意见的通知》等系列利好政策，青浦区制定了《关于青浦区鼓励低效工业用地盘活的实施意见》等政策，以此支持和鼓励各产业园区盘活低效工业用地。

青浦工业园区成立于1995年，是青浦第一家、上海市9家市级开发区之一。2021年，园区迈入产值超千亿、税收超百亿的大型战略性新兴产业园区行列，位居上海市12家大型园区第3位。截至2023年，园区拥有海内外企业3200余家，其中世界500强企业21家，行业龙头企业121家。

近年来，越来越多的中国年轻人选择进入殡葬行业，开设殡葬专业的中、高职院校成为报考热门。安徽城市管理职业学院开设的现代殡葬技术与管理专业，招生规模从最初的38名扩展到2021年的135名；长沙民政职业技术学院殡葬专业每年招收200多人，报名人数达到四五百人。

案例1：我们通过土地新政杠杆的驱动作用，建立了对现有存量企业的综合评估机制。具体来说，就是我们鼓励存量优质企业自主增强投资强度，提高容积率，扩大产能，提升经济密度。我们成功帮助北新建材，通过采取“零增地”增资扩建、技改提升等方式，实现了存量用地的“增容”和产能产效的自主提升。

电影《入殓师》中台词：“死亡可能是一道门，逝去并不是终结，而是超越，走向下一程。”曾露荷认为，这句台词也适用于生者。她希望用自己的服务，让更多人懂得如何更好地与亲人告别。“好好告别，才能更好地开始新生活。这也是我认为现代殡葬观念积极的一面，值得传播的一面。”

曾露荷曾从事美术教学，对人体构造的了解度和对色彩的感知度较高。“给逝者上妆，需要根据逝者的肤色，调出适合的粉底。在面对一些车祸、火灾、意外伤害等非自然死亡状态下的整容化妆时，我也能根据人体构造进行缝合、塑形。”曾露荷说，此前的工作经历让她很快适应这份工作。

这些调研中碰到的问题，使我对“二改二”开发模式的难度有了更加清晰的认识。虽然有其他开发区的他山之石和前车之鉴，但是每一项好政策的落地实施到真正的发挥作用推动发展必然会有较长的一段爬坡路要走。在政策的推行过程中，一方面需要我们不断思考，用好用活用足政策，另一方面，也要不断复盘总结实践经验，适时反馈得失。

毕业于长沙民政职业技术学院的广西“95后”女孩许彬玺也是一名遗体防腐整容师。“现代殡葬观念的内涵很丰富，包括对生与死的态度、与逝者告别的方式以及殡葬方式的选择等。”她说：“我也在用我的方式，向民众传播着我所习得的殡葬观念，让逝者归于自然，让生者聊以慰藉。”(完)

在上层设计中已经有了政策支持，所以不管是着眼现在还是谋划长远，通过“二改二”盘活闲置低效资源、推动现有产业提质增效，必将成为我们园区破旧立新、突破要素制约的唯一也是最为有效的发展路径。

此外，很多厂房存在历史遗留问题多、权属复杂等问题，实际处理起来非常困难。同时，近年来，被拆迁方对拆迁补偿标准的诉求已明显提高，导致园区拆迁难度和土地收储的资金成本压力都不断加大。

改革发展只有进行时，没有完成时。相对于亟需盘活的低效用地总量来说，我们目前所做的还远远不够。不过我相信：路虽远行则将至，事虽难做则必成。“虽然个人的力量很有限，但我依然想在这个岗位上，向更多的人传播现代殡葬观念，包括绿色殡葬方式及多样化的殡葬服务等。让故去的人体面、有尊严地走完生命的最后一程，也有利于节约资源、保护环境。”广西南宁市殡葬服务管理处殡仪馆的“95后”业务员田雪娇近日在接受记者采访时表示。

“我的工作不仅仅是为家属答疑解惑，还向他们介绍现代殡葬政策、提供人性化策划方案。”田雪娇说，倡导绿色殡葬，观念是最大的推动力。在她和同事们的努力下，民众接受、选择花葬、树葬等绿色殡葬方式，以及故人沐浴、防腐整容等业务的比例也在逐步提高。

成绩来之不易，我们有理由自豪，也对未来发展充满自信。但在谋划未来发展的时候，我心里除了一份沉甸甸的责任外，更有几分忧虑和不安，因为，我们不得不面对一个现实——经过28年的开发建设，园区目前实际剩余可开发用地仅有2000余亩。

因为可利用工业用地越来越稀缺，我常常会碰到难以释怀的局面：优质的项目想落地，却发现根本没有容身之处；抑或是项目心仪的地块上，直挺挺地躺着“低、散、乱”企业。

调研之际，我集中走访了一些低效用地企业，宣传政策交流想法；也对接联系了江苏、安徽和漕河泾等兄弟园区学习取经，并与联东U谷等运作良好的平台进行了交流。

以上是我们在探索盘活低效用地、产业转型升级过程中解剖的几只“小麻雀”。在探索过程中，我们得到了各职能部门的大力支持，同时，我们也在政策运用、企业引导、资本和平台的合作探索中收获了很多有益的实践经验，为园区推动“二改二”开发不断深入奠定了一定的实践基础。

未来，我们将坚持“园区主导、市场运作，试点先行、示范带动”的原则，以“二转二”为更新方向，重点聚焦区域的整体统筹和产业的提质增效，支持各类市场主体通过存量改扩建、联合开发、节余分割、产权转让、租赁嫁接新项目等各类形式参与和实施区域更新和零星更新，积极探索存量用地利用的多元方式，持续完善存量用地转型的“园区开发模式”，把“存量”变“增量”。

这些低效企业目前来说是阻碍园区高质量发展的绊脚石，但是如果换个角度来思考，也可以说园区能够通过“二改二”盘活的存量资源空间非常可观。